Fiança locatícia

O que é?

O seguro fiança locatícia é destinado à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário. Substitui assim o fiador e garante ao proprietário de imóvel urbano (locador) o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino. Este, por sua vez, ganha agilidade na aprovação da sua proposta de aluguel. O seguro de fiança locatícia é regulado por normas específicas, principalmente pela Lei do Inquilinato que define e limita as garantias de locação.

O Seguro de Fiança Locatícia passou a ser regido pela Circular SUSEP No 587/2019, alterada pela Circular SUSEP 594/2019,  que instituíram novas regras no mercado. Entre as principais características está a proibição de um mesmo contrato de locação ter mais de um seguro desse tipo. Também determina que o prazo de vigência das garantias do seguro seja o mesmo do contrato de locação. Quem paga este seguro é o inquilino, seja pessoa física ou jurídica.

O Seguro Fiança Locatícia está enquadrado pela SUSEP como ramo 47, do grupo 07 – riscos financeiros – 0747.

 

Que tipos de imóveis podem contratar o seguro de fiança locatícia?

É um serviço que pode ser contratado para aluguéis de imóveis urbanos residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios, etc). O seguro de fiança locatícia dispensa a necessidade de o inquilino buscar um fiador e evita que o candidato ao imóvel desfalque suas economias para reunir dinheiro equivalente a três ou mais meses de aluguel, supondo que seja necessário fazer depósito (caução) como garantia para o locador.

Este tipo de seguro, no entanto, não exime o inquilino inadimplente de pagar o que deve. A seguradora, que pagou o aluguel e encargos para o dono do imóvel (segurado), vai buscar o reembolso do total que gastou, cobrando a dívida do inquilino inadimplente. A cobrança poderá ser judicial, inclusive.

Todo o candidato ao aluguel de imóvel é passível de ser aceito pela Seguradora para o seguro de fiança locatícia?

Não. A proposta do seguro de fiança locatícia pode não ser aprovada se o candidato tiver, por exemplo, o nome inscrito em instituição de proteção ao crédito. Outro motivo de recusa é quando a seguradora avalia que o candidato não tem capacidade de pagamento do aluguel. A avaliação da seguradora sobre o cadastro do inquilino se assemelha à realizada por instituições de crédito.

 

Qual é a renda necessária para aprovação do cadastro do futuro inquilino?

Geralmente o candidato a locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel. É comum as seguradoras aceitarem composição de renda de até três pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

 

Quais são as vantagens do seguro de fiança locatícia em relação às demais opções?

Um negócio só é bom quando atende aos interesses de todas as partes. No caso do seguro de fiança locatícia, tanto inquilinos como proprietários e imobiliárias têm vantagens.

Vantagens para o inquilino

• Evita o constrangimento de buscar um fiador.
• Dá mais agilidade na aprovação do contrato.
• Evita o desembolso imediato da caução (depósito equivalente a três vezes o valor mensal do aluguel).
• Parcelamento do prêmio.
• Descontos progressivos nas renovações do seguro.
• Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência 24h, como pequenos reparos e limpeza de caixa d’água, entre outros.

Vantagens para o proprietário

• Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel garantido pelo seguro, no caso de atraso ou inadimplência do inquilino, sem precisar esperar a conclusão   de  eventuais processos judiciais.
• Efetiva garantia da locação até o término do contrato, com a certeza de que vai receber o aluguel e encargos, caso o inquilino não pague.
• Eliminação do risco de fiadores profissionais.
• Coberturas adicionais de danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel, entre outras.
• Possibilidade de assistência jurídica da seguradora.

Vantagens para a imobiliária

• Dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. Isso também elimina o risco que a imobiliária assume ao aprovar o cadastro.
• Vários corretores de seguros especializados no ramo já executam o trabalho de atendimento ao candidato a inquilino, com preenchimento de ficha cadastral, coleta de documentos e envio da documentação e análise à seguradora. Ao assumir esse trabalho, a seguradora elimina o custo que a imobiliária teria ao realizá-lo.
• Possibilidade de assistência jurídica da seguradora, caso seja necessário.
• A certeza do recebimento do aluguel garante a regularidade no recebimento da taxa de administração do imóvel.

 

Além do seguro de fiança locatícia quais são as outras opções para garantir o pagamento do aluguel?

As mais tradicionais são fiador, em primeiro lugar, e, a seguir, depósito (ou caução). Embora a preferência ainda seja pelo fiador, a procura pelo seguro vem aumentando. Entre as causas dessa tendência estão a dificuldade de conseguir um fiador e as restrições feitas por proprietários de imóveis que não gostam da possibilidade de receberem aluguéis atrasados só após a conclusão de eventual ação de despejo do inquilino. Além disso, as mudanças na Lei do Inquilinato também desestimularam a aceitação de fiador, porque permitem que ele se retire do compromisso em determinadas situações.

O depósito (ou caução), por sua vez, pode ser feito em bens imóveis ou dinheiro depositado em caderneta de poupança ou título de capitalização ou fundos de investimento, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991 e suas alterações. O depósito também deixa relutantes proprietários que avaliam três meses de garantia de aluguel tempo insuficiente, no caso de ser necessária ação judicial para retomada do imóvel.

 

Das alternativas de garantia do recebimento do aluguel, qual delas tende a ter aceitação crescente?

O seguro de fiança locatícia apresenta, gradativamente, aumento de participação no mercado de locação, com consequente redução das modalidades mais tradicionais. Administradoras de imóveis, principalmente de grandes centros urbanos, orientam os proprietários, seus clientes, a optarem pelo seguro de fiança locatícia. Algumas imobiliárias, inclusive, trabalham apenas com o seguro para garantia de recebimento de aluguel.

O depósito (ou caução), apesar de ser a segunda opção mais utilizada, é visto como uma garantia insuficiente para cobrir prejuízos de eventual inadimplência do inquilino. Os valores depositados são correspondentes a três meses de aluguel, no máximo, enquanto o prazo de conclusão judicial de uma ação de despejo é bem maior.

O fiador, por sua vez, está cada vez mais difícil de ser encontrado. Além de as pessoas se esquivarem de dar fiança a amigos e parentes, são muitas as exigências para aceitação de um fiador. Entre elas está a apresentação de mais de um imóvel residencial, porque se for necessário acionar o fiador para honrar aluguéis não pagos pelo inquilino, a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal.

Além disso, para que o fiador seja aceito, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possua imóveis localizados no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.

 

Quais são as garantias do seguro de fiança locatícia?

Este seguro possui coberturas básica e adicionais. A cobertura básica é a de falta de pagamento de alugueis, sendo de contratação obrigatória e garantindo ainda multas de mora (limitadas a um percentual do valor do aluguel), custas judiciais e honorários de advogado. Mas, atenção: a seguradora só se responsabiliza pelas despesas judiciais e extrajudiciais quando avisada previamente e mediante sua autorização expressa.

As coberturas opcionais podem ser contratadas com pagamento de prêmio adicional. Essas garantias são relacionadas nas condições específicas do contrato de seguro. Entre as principais coberturas adicionais, com possibilidade de contratação item a item, estão:

• condomínio;
• IPTU;
• água;
• gás canalizado;
• luz, danos materiais causados ao imóvel;
• pintura interna e externa;
• multa por rescisão contratual; e

 

O seguro de fiança locatícia oferece serviços de emergência?

Sim, mediante a contratação de um plano de assistência de bens em geral e pagamento de prêmio adicional correspondente à quantidade de serviços incluídos na apólice. A cobertura garante indenização apenas do custo da mão de obra para realização de serviços unicamente no imóvel que tem o seguro de fiança locatícia.

As seguradoras costumam oferecer planos de serviços prestados exclusivamente pela rede referenciada ou de livre escolha, com reembolso. Os valores do reembolso respeitam limites de uma tabela da seguradora para atendimento de reparos de emergência.

Os planos de serviços emergenciais preveem um limite máximo de indenização e são acessíveis apenas para imóveis residenciais e não residenciais. Geralmente as seguradoras definem as características dos imóveis que poderão ser cobertos, como área construída e número de pavimentos. A garantia de mão de obra para consertos de eletrodomésticos, por sua vez, é oferecida exclusivamente para pessoa física com locação residencial.

 

Quem escolhe e quem paga as coberturas?

Quem escolhe as coberturas é sempre o proprietário do imóvel (segurado). É importante lembrar que pedir simplesmente todas as coberturas possíveis e imagináveis poderá encarecer o seguro e dificultar o aluguel do imóvel, porque o pagamento do prêmio, geralmente, cabe ao inquilino. No caso de o inquilino não pagar o custo mensal do seguro, o dono do imóvel deverá fazê-lo para que as coberturas contratadas continuem válidas.

O candidato a inquilino deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário pretende escolher e negociá-las. Dependendo do seu perfil, por exemplo, ele pode argumentar com o senhorio que não é necessária garantia para a pintura interna, caso não tenha filhos pequenos, que adoram rabiscar as paredes.

Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás forem transferidas para o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

 

Quais são os riscos que o seguro de fiança locatícia não garante?

São os chamados riscos excluídos, isto é, não há indenização para determinados danos ou prejuízos, conforme previsto no contrato do seguro.

Geralmente, os riscos não aceitos na cobertura básica são:

• aluguéis ou encargos rejeitados pelo locatário por estarem em desacordo com o contrato e/ou com a lei;
• aluguel para asilos; creches; sindicatos; estabelecimentos de saúde e de ensino; associações culturais, religiosas, esportivas, recreativas e religiosas, e habitações coletivas (aluguel de cômodos);
• imóveis pertencentes à União; estados, municípios e suas autarquias e fundações;
• deteriorações do imóvel pelo uso normal e desvalorização por qualquer motivo;
• incapacidade de pagamento do aluguel decorrente de: atos do poder público que atinjam o imóvel, fenômenos da natureza e radiações ionizantes, contaminações nucleares, radiações, quando estes eventos adquirirem características de catástrofe;
• retenção do imóvel pelo inquilino para execução de benfeitorias;
• aluguel de vagas de estacionamento;
• aluguel de espaços para publicidade;
• aluguel de apart-hotéis, hotéis-residência e similares;
• aluguel por temporada;
• qualquer modalidade de arrendamento mercantil (leasing);
• taxas e despesas de administração imobiliária ou intermediação, a não ser que estejam incorporadas ao valor do aluguel declarado na apólice, o que deve ser comprovado no contrato de locação;
• despesas extraordinárias de condomínio, a não ser que essa cobertura tenha sido contratada;
• locação para sócio, acionista ou parentes dos proprietários da imobiliária e do proprietário do imóvel; aluguel decorrente de relação de emprego;
• sublocação, mesmo com consentimento do proprietário do imóvel;
• cessão ou empréstimo do imóvel alugado, total ou parcialmente, mesmo com a concordância do proprietário;
• quaisquer danos decorrentes do uso normal do imóvel, bem como sua desvalorização;
• multas contratuais, a não ser que tenha sido contratada cobertura específica;
• alterações no contrato de locação, feitas sem autorização da seguradora e que podem aumentar o prejuízo; e
• atos de autoridades públicas, de hostilidade ou guerra, operações bélicas, revolução, rebelião, confisco, tumultos, motins e greves.

 

Outros riscos que também não são aceitos

• desmoronamento, inundação e tremor de terra;
• despesas com restauração artística, de decoração, de pinturas ou gravações em vidros, portas, paredes ou muros;
• lucros cessantes ou outros prejuízos indiretos, ainda que resultantes de um dos riscos cobertos;
• indenização a terceiros por perdas ou danos em consequência de um dos riscos cobertos;
• danos nas redes hidráulica ou elétrica, cuja manutenção seja de responsabilidade das concessionárias de serviços públicos ou, no caso de condomínios, do administrador legal;
• danos nas redes hidráulica ou elétrica ou telhados, cuja construção se encontra fora das especificações e normas técnicas exigidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
• operações de busca, recuperação e salvamento de objetos, bens ou pessoas, em caso de ocorrência de acidentes e/ou operações de rescaldo;
• danos morais; e
• danos físicos em imóveis tombados pelo patrimônio histórico, inclusive a pintura.

 

Comprando – Fiança locatícia

Quais são as condições para contratar o seguro de fiança locatícia?

Quem contrata o seguro é o proprietário do imóvel (locador / segurado). O inquilino representa o risco a ser garantido, cabendo a ele o pagamento do seguro. Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação do risco. Em comum, todas levam em conta dois fatores: o cadastro do inquilino e a sua renda, porque o seguro de fiança locatícia envolve concessão de crédito. Se o nome do candidato a inquilino constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou cobrança de prêmios mais caros. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais.

Para pessoas físicas, em geral, a exigência de comprovação de renda é três vezes o valor do aluguel. Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até mais duas pessoas que venham a ocupar o imóvel ou alguém da família que não vai morar ou dividir o imóvel com o inquilino.

No caso de locação comercial, um dos critérios da análise do cadastro é que o comprometimento com o aluguel não ultrapasse um determinado percentual do faturamento mensal. Quando o resultado é considerado insuficiente, algumas seguradoras costumam aceitar que os sócios, na pessoa física, sejam locatários solidários numa composição de renda mais faturamento.

A regulamentação do seguro de fiança locatícia proíbe a contratação de mais de uma apólice para o mesmo contrato de locação. Também determina que a vigência das coberturas seja correspondente ao prazo do contrato de aluguel.

A seguradora deverá encaminhar cópia da apólice ao segurado e ao garantido, através dos meios legais permitidos.

 

Qual valor de indenização deve ser contratado para os prejuízos que o inquilino vier a causar ao proprietário do imóvel?

Cada cobertura tem um determinado limite máximo de indenização, fixado na apólice. Quando o proprietário do imóvel contrata o seguro para garantir o aluguel, os limites de indenização são definidos junto com a seguradora e a orientação do corretor de seguros.

Independentemente do valor dos prejuízos, a indenização não ultrapassará o limite máximo estabelecido na apólice. Além disso, cada indenização paga (básica e adicionais) será descontada do limite máximo contratado para a cobertura afetada. Se for do interesse do proprietário do imóvel, ele poderá alterar os limites de indenização durante o período de vigência da apólice, mediante um prêmio adicional e desde que a seguradora concorde.

 

Quanto custa o seguro fiança locatícia?

O custo oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do inquilino. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A maior procura por esse serviço aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do custo ao longo do tempo. A tendência é de crescimento do seguro de fiança locatícia, com consequente redução de preço.

Quais são as formas de pagamento?

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro de fiança locatícia deve ser contratado pelo período previsto para a locação do imóvel, podendo ser renovado.

Pagamento do aluguel e encargos em dia podem significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem bonificação para os bons pagadores, além de descontos em alguns serviços como em transportadoras para a mudança do inquilino.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que as coberturas poderão ser canceladas por inadimplência.

Na hipótese de o inquilino deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a indenização se ocorrer inadimplência do inquilino. No caso da cobertura básica, isso significa que o seguro não pagará aluguéis em atraso.

A seguradora deverá comunicar ao segurado a falta de pagamento de qualquer parcela do prêmio por parte do garantido, que poderá efetuar o pagamento do prêmio para manter a cobertura do seguro.

Existe algum tipo de desconto?

Sim. O inquilino que paga todas as contas em dia ganha bônus por pontualidade. Caso a vigência da apólice seja de 12 meses, o bônus é concedido na renovação. Se a validade do seguro for superior a esse prazo, o direito ao bônus é reconhecido com o desconto no pagamento do prêmio para o próximo período de 12 meses.

 

Como é o processo de contratação?

Depois que escolher o imóvel, de ter sido aceito pelo proprietário e ter se informado sobre as condições da locação, o candidato a inquilino deve procurar saber se o locador e/ou a imobiliária já trabalham com um corretor de seguros especializado nesse ramo. Caso contrário, ele deve procurar um profissional de sua confiança, que opere com esse tipo de seguro.

A seguir, o processo de contratação do seguro começa com a análise do cadastro do candidato mediante a apresentação de alguns documentos que variam de acordo com o tipo de atividade que ele exerce e com a modalidade da locação (residencial, não residencial ou comercial). Antes de preencher o formulário de cadastro, o candidato a inquilino deve se informar sobre as coberturas escolhidas pelo proprietário do imóvel.

 

Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

A documentação solicitada varia de acordo com o perfil do inquilino e a destinação do imóvel a ser alugado.

Pessoas físicas (idade mínima de 18 anos)

• CPF
• Carteira de identidade
• Se morar em residência alugada – os três últimos recibos de aluguel e cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração de que é pontual nos pagamentos e não deixou dívidas.
• Empregado com carteira assinada – último contracheque ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável.
• Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial).
• Se o candidato a inquilino tiver sido admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior.
• Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
• Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
• Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses.
• Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou de outro fundo de pensão.
• Renda proveniente de aluguéis – documento de propriedade do imóvel (cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel.
• Renda proveniente de pensão alimentícia – sentença judicial e recibos dos três últimos meses.

Empresas

• Locação não residencial para empresas em fase de constituição – comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações).
• Contrato social e alterações.
• Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais.
• Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

Empresas optantes do lucro real ou instituições sem fins lucrativos

• Folha de protocolo da última declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica.
• Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador.
• Balancete acumulado se transcorridos mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

Empresas optantes do Supersimples

• Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos.
• DAS do Supersimples quitadas dos últimos seis meses.

 

Qual é o período de vigência do seguro de fiança locatícia?

O prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação.

Na hipótese de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado ou por força de ato normativo, a cobertura do seguro será submetida à análise do risco e aceitação de nova proposta por parte da seguradora.

Caso a seguradora aceite a proposta, a apólice será renovada pelo prazo estipulado entre locador e locatário, com possibilidade de renovações posteriores na forma da legislação vigente.

Essas renovações também dependerão de análise de risco e aceitação de nova proposta por parte da seguradora.

 

A seguradora pode recusar uma proposta de contratação do seguro?

Sim. A seguradora pode aceitar ou recusar o seguro. A resposta deve ser dada até 15 dias da data de protocolo da proposta de seguro. Esse prazo vale, inclusive, para os casos de renovação facultativa da apólice e para alterações do risco. Entretanto, quando houver pagamento do prêmio antes da resposta de aceitação ou não do risco, a seguradora ficará responsável por eventuais sinistros que acontecerem durante o mesmo prazo de quinze dias mais dois dias úteis.

Este período serve para a seguradora avaliar e calcular o risco, podendo solicitar documentos complementares, desde que apresente justificativa bem fundamentada. Para pessoas físicas, a solicitação pode ser feita só uma vez. Já para pessoas jurídicas, não há limite para o número de pedidos. Havendo interrupção do processo de análise, o prazo de 15 dias fica suspenso e só volta a ser contado a partir da data em que a documentação pedida for entregue.

No caso de a seguradora não se manifestar em relação à proposta de contratação do seguro, dentro desse prazo de 15 dias, a aceitação será automática. Mas se a seguradora recusar o risco de um candidato que tiver pago parcial ou totalmente o prêmio, os valores serão devolvidos com atualização monetária. A seguradora tem dez dias corridos para fazer a devolução integral ou com o desconto proporcional (pro rata temporis) ao período em que tiver garantido a cobertura do risco. Se houver atraso na restituição, a seguradora pagará juros de mora além da correção monetária.

 

Como é feita a renovação do seguro?

O seguro de fiança locatícia não tem renovação automática. O proprietário do imóvel deve solicitá-la e a seguradora analisará o risco, podendo o novo prêmio ser diferente do anterior. A solicitação deve ser feita até o trigésimo dia depois de encerrada a vigência da apólice. Caso contrário, a seguradora pode não renovar o seguro. Se isso acontecer, será necessário fazer novo cadastro do inquilino.

 

O que o proprietário do imóvel deve fazer quando a renovação do seguro coincide com o atraso do pagamento do aluguel?

O período que compreende o primeiro aluguel não pago até a ordem judicial de despejo é chamado de “expectativa de sinistro“. Supondo que a renovação do seguro ocorra exatamente nesse período, a seguradora não é obrigada a renová-lo.

Mesmo que o proprietário do imóvel esteja em negociação com a seguradora para superar tal impedimento, ele deve protocolar uma proposta de seguro para emissão de nova apólice. A iniciativa deve ser tomada no prazo de 30 dias corridos, a contar da data de vencimento da apólice com expectativa de sinistro, para garantir a continuidade das coberturas do seguro.

 

Eu posso cancelar minha apólice durante a vigência do seguro de fiança locatícia?

Sim. Este contrato pode ser cancelado a qualquer momento, desde que em comum acordo entre seguradora e segurado (locador).

Em caso de rescisão do contrato de locação, deve ser acompanhada do recibo de entrega das chaves e declaração de que não há dívidas ou danos referentes ao imóvel. A data do cancelamento será a mesma do recibo de entrega das chaves. Além de descontar o Imposto sobre Operações Financeiras/IOF (emolumentos), a seguradora poderá reter, no máximo, o prêmio (preço pago pelo seguro) calculado pela Tabela de Prazo Curto. Esta tabela estabelece a relação entre tempo pago e tempo utilizado.

Em razão de qualquer outra circunstância e que não acarrete a rescisão do contrato de locação, a devolução do prêmio também seguirá a Tabela de Prazo Curto, excluído o IOF – Imposto de Operações Financeiras.

No caso de a iniciativa de rescisão ser da seguradora, esta deverá devolver o prêmio recebido depois de descontar os emolumentos e a parte proporcional ao tempo em que o segurado teve cobertura do seguro.

Exemplo

Uma apólice, com vigência de um ano (365 dias), foi contratada por um prêmio anual de R$ 2.600,00 e Imposto sobre Operações Financeiras/IOF (emolumentos) de R$ 200,00. Na suposição de cancelamento 60 dias depois da contratação, o cálculo de devolução do prêmio pode ser feito da seguinte maneira:

A pedido do segurado – pelos 60 dias de cobertura, a seguradora tem o direito de reter, segundo a Tabela de Prazo Curto, 30% do prêmio anual mais emolumentos.

Prêmio retido = R$ 200,00 (emolumentos) + (R$ 2.600,00 x 30%) = R$ 980,00

A pedido da seguradora – para encontrar a proporção entre o período de vigência efetiva da apólice, de 60 dias, e o prazo contratado de 365 dias, divide-se um pelo outro. O resultado é multiplicado por 100 para se encontrar a porcentagem da parte proporcional do prêmio à qual a seguradora tem direito. No exemplo, a proporção é de 16,44%.

Prêmio retido = R$ 200,00 (emolumentos) + (R$2.600,00 x 16,44%) = R$ 627,44

Valor a ser devolvido ao segurado: R$ 2.600,00 – R$ 627,44 = R$ 1.972,56

 

Qual é a penalidade se houver atraso no pagamento parcelado do prêmio do seguro?

No caso de falta de pagamento de uma das parcelas seguintes à primeira, o prazo de vigência das coberturas será revisto, de acordo com a fração prevista na Tabela de Prazo Curto LINK para a Tabela acima. Porém, se o proprietário do imóvel ou o inquilino pagar o débito com os encargos cobrados dentro da novo prazo de vigência revisado, o prazo de validade inicial da apólice é restabelecido.

 

Sinistro – Fiança locatícia

O que caracteriza o sinistro no seguro de fiança locatícia?

Nesse seguro, há dois momentos distintos: o de expectativa de sinistro e o de sinistro propriamente dito.

A expectativa de sinistro é o período compreendido entre o primeiro aluguel não pago até a decretação do
despejo através de sentença judicial.

O sinistro propriamente dito, decorrente basicamente do não pagamento do aluguel, é caracterizado no seguro de fiança locatícia por um dos três eventos :

• decretação de despejo, ou
• abandono do imóvel, ou
• entrega amigável das chaves.

 

Quando o locador segurado deve avisar a seguradora sobre o aluguel atrasado?

É interessante que o proprietário do imóvel (locador / segurado) avise a seguradora logo que o inquilino se torne inadimplente, isto é, apos o vencimento do primeiro aluguel não pago. Entretanto, ele deve necessariamente comunicar a seguradora imediatamente após o vencimento do segundo aluguel e/ou encargo não pago.

Nesse momento, já está caracterizado o período de expectativa de sinistro e, portanto, de possível adiantamento dos aluguéis atrasados pela seguradora ao locador segurado. Esses  valores são deduzidos da indenização quando se caracterizar plenamente o sinistro, seja por despejo, abandono ou entrega das chaves.

O locador / segurado deve ainda manter a seguradora informada sobre o ingresso e andamento de ação judicial para retomada do imóvel, seguindo as instruções que lhe forem passadas. Caso as instruções da seguradora não forem acatadas, há o risco de perda do direito de receber qualquer indenização. Todas as negociações e procedimentos judiciais e extrajudiciais contra o inquilino devem ser feitos pelo proprietário do imóvel ou seu representante, permitindo a participação da seguradora, com o objetivo de cobrar a dívida dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos.

 

De que forma a seguradora indeniza o proprietário do imóvel?

O ressarcimento de prejuízos ao dono do imóvel (locador / segurado) é feito em dois momentos: o primeiro sob a forma de antecipação dos valores devidos mês a mês e, mais tarde, o pagamento da indenização propriamente dita dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos pelo inquilino, descontados os adiantamentos.

O cálculo dos prejuízos indenizáveis leva em conta o período de inadimplência do inquilino, iniciado no primeiro mês em que ele não pagou o aluguel e/ou encargos cobertos até a data de desocupação e/ou recuperação do imóvel, seja por despejo ou voluntariamente.

Todas as indenizações são pagas até o limite máximo contratado na apólice. Algumas seguradoras estipulam franquias que são a participação do proprietário do imóvel no prejuízo, conforme um percentual previsto no contrato do seguro.

Como são pagos os adiantamentos?

Antes mesmo de o inquilino inadimplente sair do imóvel ou restabelecer o pagamento dos aluguéis atrasados, mediante negociação, a seguradora antecipa ao segurado o valor de cada aluguel e/ou encargos cobertos vencidos e não pagos, geralmente de acordo com os seguintes critérios:

• o primeiro adiantamento é feito no prazo máximo de 30 dias, a partir da apresentação de comprovante de ingresso na Justiça de ação de despejo ou de cópia de documento de entrega amigável das chaves; e
• os demais adiantamentos serão mensais, de acordo com o vencimento dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos.

O proprietário do imóvel (locador / segurado) precisa ficar atento para que os adiantamentos não sejam suspensos ou até ter que devolver à seguradora o que já tiver recebido. Essas penalidades podem ser impostas quando ele não acata as instruções da seguradora para prosseguir a ação judicial ou quando o processo fica paralisado por mais de 30 dias na Justiça por omissão do advogado que o representa ou quando as determinações do juiz não são cumpridas, prejudicando o curso da ação.

No caso de o valor total de adiantamentos pagos for superior à quantia da indenização calculada no final do processo, o proprietário do imóvel terá de devolver a diferença para a seguradora.

 

Quando o proprietário do imóvel recebe a indenização?

A seguradora tem o prazo de 30 dias corridos, a contar da entrega dos documentos solicitados e da saída do inquilino – por despejo ou pela entrega amigável das chaves ou por retomada de posse / desocupação no caso de abandono do imóvel – para indenizar aluguéis e/ou encargos legais vencidos e não pagos ao locador / segurado. O valor da indenização corresponderá ao limite máximo definido na apólice.

No caso de indenizações de prejuízos previstos em coberturas adicionais de danos ao imóvel e de pinturas externa e interna, os critérios geralmente são os seguintes:

• Danos ao imóvel– o proprietário do imóvel deve comunicar o fato à seguradora e encaminhar, no mínimo, dois orçamentos de empresas distintas no prazo de até 15 dias depois da desocupação do imóvel. Também deverá ser enviado o original de laudo de vistoria com todos os danos observados, assinado pelo inquilino. A liberação dos consertos é dada, no máximo, cinco dias depois, e o pagamento da indenização é feito 30 dias após a apresentação das notas fiscais dos reparos.
• Pinturas interna e externa– o locador / segurado deve apresentar à seguradora, no prazo máximo de 15 dias depois da desocupação do imóvel, o laudo das avarias verificadas na vistoria final e também dois orçamentos para a realização do serviço. A seguradora tem até 10 dias para liberar a sua execução do serviço, que pode ser feito por empresa referenciada da rede da seguradora ou por profissional escolhido pelo proprietário do imóvel, desde que autorizado pela seguradora.

 

Como são indenizados os encargos legais cobertos?

O proprietário do imóvel que contratou essa cobertura adicional deve comunicar imediatamente à seguradora que o inquilino não está pagando as contas do condomínio, luz, gás, água e IPTU.

Os documentos necessários para a seguradora pagar a indenização são:

• carta à seguradora relacionando as contas e valores não pagos;
• carnê do IPTU;
• recibos do condomínio; e
• contas de água, luz e gás.

A seguradora vai adiantar para o proprietário do imóvel o pagamento das despesas com os encargos legais vencidos e não pagos até o limite do valor máximo definido na apólice para essa cobertura adicional. Depois que as contas forem colocadas em dia com os adiantamentos da indenização, a seguradora também adiantará mensalmente o pagamento dos demais encargos na data de vencimento do aluguel.

 

A seguradora aceita negociar o pagamento de aluguéis atrasados antes que seja movida ação de despejo?

Depende das condições que o inquilino oferecer, caso queira continuar morando no local. Se for inviável fechar um acordo amigável, a alternativa será o ingresso de uma ação de despejo na Justiça.

 

Quais são os documentos necessários para receber a indenização por aluguéis vencidos e não pagos?

O proprietário do imóvel deve apresentar a seguinte documentação:

• petição inicial, cópia da sentença de despejo e prova de desocupação efetiva do imóvel ou cópia do mandado de retomada da posse do mesmo ou cópia do documento de entrega amigável das chaves, assinado pelo inquilino (relacionando a dívida total de aluguéis e/ou encargos legais, mês a mês);
• carta de comunicação da inadimplência do inquilino, identificando os valores não pagos;
• recibos originais de pagamento dos aluguéis; e
• relatório mensal do andamento da ação judicial.

 

Quanto custa o seguro de fiança locatícia?

O preço (prêmio) pode variar de uma a três vezes o valor do aluguel. Em geral, as seguradoras parcelam o pagamento do seguro em quatro vezes, sendo que algumas dividem em 12 parcelas mensais. O custo pode aumentar no caso de serem contratadas mais proteções adicionais contra o risco de não pagamento de taxas de condomínio, IPTU, luz, água e gás; de danos ao imóvel, multa contratual e pinturas interna e externa, além de planos agregados para reparos de emergência 24 horas. A inclusão de cada cobertura adicional representa acréscimo ao preço do seguro.

 

Aluguei um apartamento por 12 meses e fiz o seguro de fiança locatícia por R$ 700,00. Ainda faltam cinco meses para o fim do contrato de locação, mas eu vou entregar o imóvel. Tenho direito à devolução do que paguei pelo seguro?

Sim, você pode solicitar à seguradora a restituição de parte do valor do prêmio pago. O inquilino pode ter devolução de parte do seguro de fiança locatícia quando foi ele quem pagou o prêmio e deixa a locação antes do vencimento da apólice. A devolução é proporcional ao tempo que falta para o término do período contratado para o seguro. Você deverá entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu e comprovar o pagamento das contas cobertas pelo seguro (aluguel, condomínio, taxas de luz, gás e água).

A restituição de parte do prêmio para o inquilino que sai do imóvel antes do vencimento da apólice é calculada com base na chamada Tabela de Prazo Curto. Os percentuais da tabela se referem à parte que a seguradora vai reter. No seu caso, como você teve a cobertura do seguro por sete meses e vai sair cinco meses antes do vencimento da apólice, e o prêmio foi de R$ 700,00, a seguradora vai reter 75%. Você terá a devolução de 25%. Ou seja, R$ 175,00, dos quais será descontado o Imposto sobre Operações Financeiras (emolumentos).

 

O que acontece se eu atrasar o aluguel e tiver um seguro de fiança locatícia?

O seguro paga? O seguro de fiança locatícia substitui o fiador tradicional. Depois que o seguro for contratado e supondo que o inquilino deixe de pagar o aluguel e encargos, a seguradora vai ressarcir os prejuízos do dono do imóvel (locador / segurado). A seguradora, por sua vez, procurará receber do inquilino os aluguéis vencidos e não pagos. Inicialmente, a cobrança será amigável. Caso não seja possível fechar um acordo, a decisão será judicial, da mesma forma como ocorre nos contratos de locação com fiador tradicional.

 

O que é o seguro de fiança locatícia?

É uma das garantias previstas na Lei do Inquilinato. É uma apólice de seguro que deve ser contratada pelo dono do imóvel em uma seguradora. O proprietário do imóvel (locador) será o segurado e único beneficiário do seguro. O inquilino será considerado o garantido do seguro.

 

Como funciona o seguro de fiança locatícia?

O seguro de fiança locatícia deve ser contratado pelo mesmo prazo da locação. O custo pode variar entre uma a três vezes o valor mensal do aluguel, dependendo da região do imóvel, das coberturas contratadas e da ficha cadastral do candidato a inquilino. O preço do seguro (prêmio) será calculado de acordo com a análise de risco feita pela seguradora. Um seguro completo tem cobertura para os pagamentos de aluguel; condomínio; impostos; contas de água, gás e luz; danos ao imóvel; pinturas externa e interna; e multa contratual.

No caso de inadimplência do inquilino, após a comunicação à seguradora, o proprietário do imóvel (locador / segurado) tem a garantia de receber, mensalmente, os aluguéis e/ou encargos legais previstos na apólice que estiverem vencidos e não pagos, durante todo o processo de despejo até a desocupação efetiva do imóvel.

 

Dicas

Preste atenção nas regras básicas para se fazer um seguro:

• escolha um corretor de seguros especializado nesse ramo e verifique se ele é registrado na Susep. Esse profissional conhece todos os detalhes do processo e vai acompanhá-lo até a solução final;
• peça ao seu corretor que lhe apresente várias seguradoras. Pesquise e informe-se a respeito da seguradora escolhida;
• uma boa seguradora deve ser conhecida pelo pagamento correto das indenizações e pela excelência nos serviços de apoio e atendimento; e
• lembre-se de que nem todos os seguros são iguais.

O seguro de fiança locatícia é uma alternativa para o inquilino com dificuldade de conseguir alguém que queira se tornar responsável pelo compromisso da locação que vai assumir. Representa, ainda, uma alternativa para quem tem dificuldade de fazer um depósito caução.

O proprietário do imóvel ou a administradora não pode exigir mais de uma modalidade de garantia para um mesmo contrato de locação.

Na contratação de uma apólice do seguro de fiança locatícia, o inquilino é o garantido pela seguradora e o proprietário do imóvel (locador) é o segurado e único beneficiário do seguro.

Como é o inquilino quem paga o seguro, ele pode negociar com o proprietário a contratação apenas de coberturas efetivamente necessárias. Por exemplo, se ele não tem filhos pequenos ou mora sozinho não há por que contratar uma cobertura para pintura do imóvel.

Uma cobertura dispensável para inquilinos de todos os perfis: garantia para o pagamento das contas de luz, gás e água. Estas contas podem ser transferidas para o nome do inquilino, que se torna o responsável absoluto por eventuais dívidas com as concessionárias de serviços públicos.

O inquilino que paga todas as contas em dia ganha bônus por pontualidade do seguro de fiança locatícia. Caso a vigência da apólice seja de 12 meses, o bônus é concedido na renovação. Se a validade do seguro for superior a esse prazo, o direito ao bônus é reconhecido com o desconto no pagamento do prêmio para o próximo período de 12 meses.

A seguradora vai exigir do locatário todos os valores que ela pagou para o proprietário. No caso  de cobrança judicial, pode ser determinada até a penhora de alguns bens que o inquilino tiver, como carro ou terreno. Muitas vezes, é solicitado até o bloqueio de recursos da caderneta de poupança, investimentos ou conta corrente para pagamento da dívida.

Procure saber quais são os riscos excluídos e os que a seguradora não aceita para evitar surpresas desagradáveis depois.

Além do seguro de fiança locatícia, fiador e depósito (caução) são as principais garantias para os contratos de locação no Brasil.