Tranquilidade no aluguel de imóveis

O seguro fiança locatícia é uma das três opções previstas em lei de garantia de recebimento do aluguel pelo locador (em geral, proprietário do imóvel). O uso desse seguro imprime agilidade na aprovação do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador. Porém, é contratado pelo locatário (inquilino).

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009), as outras duas opções de garantia de recebimento do aluguel são a caução em dinheiro depositado em caderneta de poupança, título de capitalização ou fundos de investimento e o fiador

As imobiliárias que administram imóveis em grandes centros urbanos orientam cada vez mais os proprietários de imóveis a preferirem o seguro fiança em vez da caução e do fiador e outras já trabalham exclusivamente com o seguro fiança locatícia.

Isso acontece porque os proprietários de imóveis estão mais resistentes a aceitar a caução, alegando que o depósito correspondente a três ou mais meses de aluguel é insuficiente para cobrir os prejuízos de eventual inadimplência do locatário. Além disso, o deposito-caução, equivalente a três aluguéis, pode desfalcar suas economias.

A figura do fiador, por sua vez, vai se tornando rara. O locatário se sente constrangido ao ter que pedir a alguém que garanta o seu aluguel, taxas de condomínio e impostos, caso ele não possa pagar. E entre as exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal. Não bastassem essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.

Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária transfere para a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro inquilino. Por essas razões, a opção pelo seguro fiança como garantia nos contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de forma expressiva. Em 2017, o volume de prêmios do seguro fiança locatícia atingiu R$ 361,2 milhões, 13,5 vezes o dado de 2003. O seguro ampliou sua participação de menos de 10% para cerca de 30% entre as demais modalidades de garantia do pagamento do aluguel.

Coberturas

A cobertura básica do seguro fiança locatícia é o pagamento do aluguel e de multas para o proprietário do imóvel, caso o inquilino fique inadimplente. Também podem ser contratadas coberturas adicionais como pagamento do condomínio, IPTU, água, gás canalizado, luz, danos ao imóvel, pintura interna e externa e multa por rescisão contratual.

Tais coberturas adicionais devem ser negociadas entre locador e locatário. Para o locador, é importante lembrar que pedir todas as coberturas possíveis encarecerá o custo do seguro e por tabela o aluguel do imóvel, dificultando a contratação. O locatário, por sua vez, deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário deseja. Dependendo do seu perfil, exemplo, caso não tenha filhos pequenos, pode argumentar que não é necessária garantia para a pintura interna. E assim por diante.

Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás ficarem com o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

Custo

O custo do seguro fiança locatícia oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do locatário. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro fiança pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação, podendo ser renovado, sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que poderá ser cancelado por inadimplência.

Na hipótese de o locatário deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a cobertura, isto é, os aluguéis em atraso. Daí que, quando o seguro fiança for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao locatário ou à administradora o comprovante do pagamento do seguro fiança. É uma atitude preventiva em caso de inadimplência do inquilino. Caso este não tenha dinheiro para pagar alguma parcela do seguro, o proprietário do imóvel deve arcar com a despesa para garantir a cobertura.

Condições

Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação, mas o cadastro do locatário e sua renda são fatores preponderantes.

Geralmente, se o nome do locatário constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou prêmio mais caro, devido a esse agravante. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais. Além disso, é comum a exigência de comprovação de renda três vezes superior ao valor do aluguel.

Inversamente, o histórico de pagamento do aluguel e encargos em dia pode significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem um tipo de bonificação para os bons pagadores.

Documentos

A documentação que o locatário deve apresentar à seguradora varia com o seu perfil e com a destinação do imóvel a ser alugado. Para pessoas físicas (idade mínima de 18 anos) são: CPF, Carteira de identidade; se empregado com carteira assinada, o último contracheque, ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável; Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial). Se autônomo, cópia do Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses. Se profissional liberal, cópia do Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses. Se aposentado ou pensionista, último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou outro fundo de pensão.

Já as empresas devem apresentar comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações); contrato social e alterações; Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais e, se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

Pagamento

Depois de um mês de pagamento atrasado, a seguradora assume o compromisso e o proprietário começa a receber regularmente. A cobertura é garantida independentemente do motivo do atraso. A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em até 30 dias corridos, a contar da data da comunicação e da entrega da documentação necessária.

No entanto, as seguradoras pedem para serem avisadas imediatamente depois do aluguel vencido e não pago. A rapidez na comunicação dá velocidade na atuação das seguradoras para receber valores atrasados e para evitar que aumentem substancialmente. Os principais documentos a serem apresentados à seguradora costumam ser: cópia autenticada do contrato de locação, recibos e contas do condomínio e IPTU, além de outras, como luz, gás e água, caso essas coberturas adicionais também tenham sido contratadas.

A utilização de algumas coberturas adicionais, por exemplo, danos físicos e pinturas, só poderá ser avaliada depois da desocupação do imóvel. O proprietário tem um prazo de 90 dias, a partir do primeiro aluguel em atraso, para ajuizar ação de despejo. Já o inadimplente precisa fazer um acordo com a seguradora, caso queira continuar morando no local. Se não for possível, é movida ação de despejo.

Riscos excluídos

Como em todos os seguros, existem riscos excluídos no fiança locatícia. Em geral, não há direito a indenização nos casos de aluguéis em desacordo com o contrato e/ou com a lei; de imóveis pertencentes à União, estados e municípios; referente a vagas de estacionamento; referente a espaços para publicidade; em apart-hotéis, hotéis residência e similares; na locação para sócio, acionista ou parente dos proprietários da imobiliária e do proprietário e na locação decorrente de relação de emprego, sublocação, empréstimo ou cessão do imóvel etc. Exclui-se também a indenização pela deterioração do imóvel pelo uso normal, quando a incapacidade de pagamento decorre de fenômenos da natureza, contaminações nucleares e quando adquirirem características de catástrofe.